Baan Nub Kluen

Description

Baan Nub Kluen – Eigentumswohnung am Strand von Khao Tao, Hua Hin

Projektübersicht

Baan Nub Kluen – auch als Baan NubKluen Hua Hin, Baan Nab Kluen oder auf Thai บ้านนับคลื่น bezeichnet – ist eine etablierte Wohnanlage von Sansiri Public Company Limited in Nong Kae, Hua Hin. Das Projekt liegt direkt am Strand von Khao Tao südlich des Stadtzentrums von Hua Hin und wurde 2009 fertiggestellt.

Die Anlage wurde im Stil eines sogenannten „Coastal Village“ konzipiert. Statt eines einzigen großen Hochhauses besteht Baan Nub Kluen aus mehreren niedrigeren Gebäuden, die sich um begrünte Gemeinschaftsbereiche und die Poolanlagen gruppieren. Die Lage am Meer und die vergleichsweise großzügigen Wohnungsgrößen gehören zu den charakteristischen Merkmalen des Projekts.

Projektdetails

• Projektname: Baan Nub Kluen
• Alternative Schreibweisen: Baan NubKluen Hua Hin, Baan Nab Kluen, บ้านนับคลื่น
• Entwickler: Sansiri Public Company Limited
• Fertigstellung: 2009
• Gebäude: 8
• Gebäudehöhen: 7 Gebäude mit 4 Etagen und 1 Gebäude mit 7 Etagen
• Gesamtzahl der Einheiten: 180
• Grundstücksfläche: 9 Rai 2 Ngan 61,5 Sq.Wah, ca. 15.446 m²
• Adresse: 108/410 Hua-Hin 101, Tambon Nong Kae, Amphoe Hua Hin, Prachuap Khiri Khan 77110, Thailand
• Postleitzahl: 77110
• Koordinaten des Projektstandorts: ca. 12.46545, 99.97557

Die Angabe von 8 Gebäuden und 180 Einheiten wird von mehreren unabhängigen Immobilienportalen bestätigt. Die detailliertere Projektbeschreibung von DDproperty unterscheidet dabei zwischen sieben viergeschossigen Gebäuden und einem siebenstöckigen Gebäude.

Eigentumswohnungen

Baan Nub Kluen bietet im Wiederverkaufsmarkt verschiedene Wohnungsgrößen. Die ursprünglichen Wohnungstypen umfassen vor allem 1-, 2- und 3-Schlafzimmer-Einheiten.

1 Schlafzimmer

Ca. 58–63,5 m² bei den ursprünglichen Grundrissen. Aktuelle Wiederverkaufsangebote zeigen beispielsweise Einheiten mit 56–60 m² sowie einzelne größere Einheiten.

2 Schlafzimmer

Die ursprünglichen Grundrisse umfassen verschiedene Typen mit ungefähr 82–101 m². Auf dem aktuellen Wiederverkaufsmarkt finden sich beispielsweise Einheiten von etwa 73,8 bis 95 m².

3 Schlafzimmer

Die ursprünglichen 3-Schlafzimmer-Grundrisse reichen von ungefähr 143 bis 280 m². Dazu gehören auch sehr große Penthouse- bzw. Sondergrundrisse.

4 Schlafzimmer

4-Schlafzimmer-Einheiten sind auf dem heutigen Wiederverkaufsmarkt ebenfalls zu finden. Aktuelle Angebote umfassen beispielsweise rund 264–279 m². Diese Einheiten sollten jedoch eher als große Sonder-/Penthouse-Einheiten im Wiederverkaufsmarkt betrachtet werden, da die historischen Standard-Grundrissangaben des Projekts hauptsächlich unter den Typen 1A–3E geführt werden.

Duplex

Ein eigenständiger Duplex-Typ konnte anhand der verfügbaren Projektunterlagen und aktuellen Listings nicht zuverlässig bestätigt werden.

Ausstattung

Die für Baan Nub Kluen wiederholt bestätigte Gemeinschaftsausstattung umfasst:

• Swimmingpools, darunter zwei Poolbereiche
• Fitnessraum
• Begrünte Gemeinschaftsflächen
• Gartenanlagen
• Lobby / Empfangsbereich
• Parkplätze
• Aufzüge
• 24-Stunden-Sicherheitsdienst
• CCTV
• Zugang zum Strand
• direkter Zugang zum Khao-Tao-Strand

Historische Projektinformationen erwähnen außerdem einen Golfcart-Service zwischen Parkplatz, Gebäuden und Strand sowie den früheren „Khun Sabai“-Service von Sansiri. Diese Services sollten vor einer Veröffentlichung als aktuell verfügbar noch einmal mit der Hausverwaltung überprüft werden, da es sich teilweise um historische Projektleistungen handelt.

Lage

Baan Nub Kluen befindet sich in Nong Kae / Khao Tao, südlich des zentralen Hua Hin. Die Umgebung ist deutlich ruhiger und weniger urban als das Zentrum von Hua Hin. Gleichzeitig befinden sich Restaurants, Cafés, kleinere Geschäfte und weitere Wohnanlagen in der näheren Umgebung.

Der Standort ist besonders durch die Nähe zum Meer geprägt. Das Projekt liegt direkt am Khao-Tao-Strand; mehrere unabhängige Quellen beschreiben einen direkten Strandzugang. Die Entfernung zum Strand wird je nach Messpunkt mit etwa 0,3 km bzw. rund 0,4–0,8 km angegeben. Da sich das Projekt selbst an der Strandlinie befindet, ist die praktische Beschreibung „direkter Strandzugang“ aussagekräftiger als eine einzelne Kilometerangabe.

Die angegebene Kartenposition des Projekts liegt ungefähr bei 12.46545, 99.97557. In unmittelbarer Umgebung befinden sich unter anderem Khao Tao Beach, Wat Khao Tao und Khao Tao Railway Station.

Nahegelegene Orte

Ungefähre Entfernungen ab Baan Nub Kluen:

• Khao Tao Beach: direkter Strandzugang
• Khao Tao Railway Station: ca. 0,9–1,0 km
• Suan Son Pradiphat Beach: ca. 3,7–5,2 km, abhängig vom Messpunkt
• Makro Pranburi: ca. 7,6 km
• Hua Hin Market Village: etwa 11 km
• HomePro Hua Hin: etwa 10,4 km
• Hua Hin Bus Terminal: etwa 10 km
• San Paulo Hua Hin Hospital: etwa 11,1 km
• Thonburi Hospital Hua Hin: etwa 15,2 km
• Hua Hin Airport: etwa 20 km

Die Entfernungen stammen überwiegend aus projektbezogenen Standortangaben und sollten als ungefähre Fahr- bzw. Kartenentfernungen verstanden werden.

Das Zentrum von Hua Hin ist mit dem Auto erreichbar, jedoch liegt Baan Nub Kluen deutlich außerhalb des zentralen Stadtbereichs. Für regelmäßige Fahrten zu größeren Einkaufszentren, Krankenhäusern oder ins Zentrum ist ein Auto bzw. privater Transport praktisch.

Verkaufspreise

Die aktuellen Angebote zeigen eine relativ breite Preisspanne, die stark von Größe, Etage, Meerblick, Renovierungszustand und Eigentumsstatus abhängt.

Aktuelle Angebotssituation

• 1 Schlafzimmer: etwa 3,9–6,7 Mio. THB
• 2 Schlafzimmer: etwa 6,8–10,5 Mio. THB
• große 3-/4-Schlafzimmer- und Penthouse-Einheiten: etwa 33,6–45 Mio. THB

Aktuelle Beispiele umfassen 60 m² für rund 4 Mio. THB, 73,8 m² für 7 Mio. THB, 90,5 m² für 8 Mio. THB sowie eine 264-m²-4-Schlafzimmer-Einheit für 45 Mio. THB.

Über das gesamte aktuelle Angebot betrachtet liegen die Angebotspreise ungefähr bei 4,0–45 Mio. THB, wobei der obere Bereich durch wenige außergewöhnlich große Einheiten bzw. Penthouses geprägt wird. Der aktuelle Angebotspreis pro Quadratmeter reicht ungefähr von 67.000 bis 170.000 THB/m². Für die üblichen 1- und 2-Schlafzimmer-Einheiten liegen viele aktuelle Angebote eher im Bereich von ungefähr 75.000–110.000 THB/m².

Diese Werte sind Angebotspreise und keine bestätigten Verkaufspreise. DDproperty weist ausdrücklich darauf hin, dass für das Projekt keine belastbaren Transaktionsdaten verfügbar sind.

Mietpreise

Aktuelle bzw. kürzlich aktualisierte Angebote zeigen:

• 1 Schlafzimmer: ungefähr 23.000–28.000 THB/Monat
• 2 Schlafzimmer: ungefähr 32.000–55.000 THB/Monat

Beispiele umfassen ein 56-m²-1-Schlafzimmer-Apartment für 23.000 THB/Monat, ein 67-m²-Apartment für 28.000 THB/Monat sowie 2-Schlafzimmer-Einheiten um 90–94 m² für etwa 32.000–55.000 THB/Monat.

Die Mietpreise sind ebenfalls Angebotspreise und hängen unter anderem von Möblierung, Renovierungsstandard, Aussicht, Mietdauer und Saison ab. Eine ausreichend große Zahl aktueller Angebote liegt nicht vor, um für jede Wohnungsgröße einen belastbaren Markt-Durchschnitt zu berechnen.

Eigentum und Gebühren

Baan Nub Kluen wird als Freehold-Condominium angeboten. Mehrere aktuelle Verkaufsangebote weisen sowohl Thai Quota als auch Foreign Quota aus. Damit ist ausländisches Freehold-Eigentum grundsätzlich möglich; die tatsächlich verfügbare Foreign Quota muss jedoch für die jeweilige Einheit beim Juristic Office bzw. bei der Verwaltung bestätigt werden.

Bei den Gemeinschaftskosten finden sich unterschiedliche Angaben. DDproperty nennt derzeit 54.000 THB pro Jahr, während ein konkretes Verkaufsangebot 4.320 THB pro Monat angibt. Die tatsächliche aktuell gültige Gebühr sollte deshalb vor einem Kauf direkt bei der Hausverwaltung bestätigt werden.

Ein verlässlich aktueller Sinking Fund konnte aus den recherchierten Quellen nicht bestätigt werden und wird daher hier nicht angegeben.

Auch eine projektweit verbindliche Regelung zur Aufteilung der Transferkosten konnte nicht zuverlässig bestätigt werden. Diese sollte im jeweiligen Kaufvertrag bzw. vor dem Transfer geprüft werden.

Für wen eignet sich Baan Nub Kluen?

Das Projekt kann insbesondere interessant sein für:

• Käufer, die einen direkten Zugang zum Strand suchen
• Eigentümer, die eine ruhigere Lage südlich von Hua Hin bevorzugen
• Käufer, die größere Wohnflächen als bei vielen neueren Kompakt-Condominiums suchen
• Familien, die 2- oder 3-Schlafzimmer-Einheiten benötigen
• Käufer eines Ferien- oder Zweitwohnsitzes
• Käufer, die eine etablierte Anlage von einem bekannten thailändischen Entwickler bevorzugen
• Käufer, die eine Kombination aus Strandlage und relativ guter Erreichbarkeit von Hua Hin suchen

Wichtige Vorteile

• Direkte Lage am Khao-Tao-Strand
• Etablierte Anlage mit Fertigstellung 2009
• Entwicklung durch Sansiri
• 180 Einheiten auf rund 15.446 m² Grundstück
• Niedrige Bauweise mit 8 Gebäuden
• Großzügige Wohnungsgrößen, insbesondere bei 2-, 3- und 4-Schlafzimmer-Einheiten
• Swimmingpools, Fitnessraum, Gartenbereiche und Sicherheitsdienst
• Nähe zum Bahnhof Khao Tao
• Ruhigere Umgebung als das Zentrum von Hua Hin
• Aktiver Wiederverkaufs- und Mietmarkt mit verschiedenen Wohnungstypen

Dinge, die Käufer beachten sollten

Baan Nub Kluen wurde 2009 fertiggestellt und ist damit kein Neubauprojekt. Der Zustand einzelner Wohnungen kann daher erheblich voneinander abweichen, insbesondere hinsichtlich Renovierungen, Küche, Bädern, Klimaanlagen und Möblierung.

Die Lage ist ruhig und strandnah, aber weiter vom Zentrum von Hua Hin entfernt. Für regelmäßige Fahrten zu größeren Einkaufszentren, Krankenhäusern und zentralen Dienstleistungen ist ein Auto praktisch.

Bei einem Kauf sollte außerdem geprüft werden:

• aktueller Zustand der Gemeinschaftsbereiche
• aktuelle Höhe der Common Area Fee
• eventuelle Rückstände der jeweiligen Einheit
• Sinking Fund bzw. geplante Sonderumlagen
• Foreign Quota der konkreten Einheit
• bestehende Belastungen auf dem Eigentumstitel
• Hausordnung und aktuelle Vermietungsbedingungen

Zusammenfassung

Baan Nub Kluen ist ein etabliertes Strand-Condominium von Sansiri in Khao Tao, südlich von Hua Hin. Das Projekt verbindet direkten Zugang zum Strand mit einer relativ ruhigen Wohnlage und vergleichsweise großzügigen Eigentumswohnungen.

Mit 180 Einheiten auf rund 15.446 m², acht Gebäuden und Wohnungsgrößen von etwa 58 m² bis zu großen Penthouse- und Sondergrundrissen bietet die Anlage ein breiteres Spektrum als viele neuere Condominiums in Hua Hin.

Der heutige Wiederverkaufsmarkt reicht von etwa 4 Mio. THB für kleinere 1-Schlafzimmer-Einheiten bis zu rund 45 Mio. THB für außergewöhnlich große Strand-Penthouses. Damit reicht das Angebot von klassischen Ferien- und Zweitwohnungen bis zu sehr großzügigen Familienwohnungen am Meer. Die veröffentlichten Preise sind Angebotspreise und sollten nicht mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen gleichgesetzt werden.